資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)于林場(chǎng)中的樹(shù)木應(yīng)該怎樣評(píng)估

森林是林業(yè)評(píng)估資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)資源之一林業(yè)評(píng)估資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，森林資產(chǎn)有其特殊性，森林資產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估重要而特殊的領(lǐng)域。通過(guò)森林資源資產(chǎn)評(píng)估，可以明確森林資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，了解森林經(jīng)營(yíng)效果，防止森林資產(chǎn)流失和資源無(wú)效損耗，推動(dòng)森林資產(chǎn)的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，達(dá)到森林資源可持續(xù)利用、生態(tài)環(huán)境良性循環(huán)和社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)。

微信號(hào)：MeetyXiao
添加微信好友, 獲取更多信息
復(fù)制微信號(hào)

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)眾多研究機(jī)構(gòu)和學(xué)者對(duì)森林資源資產(chǎn)評(píng)估的程序、方法等進(jìn)行了廣泛研究。其中林木資產(chǎn)評(píng)估按林分樹(shù)齡的不同，采取的評(píng)估方法也不同。本文選擇黑龍江省某農(nóng)場(chǎng)以確定林木資產(chǎn)的入賬價(jià)值為評(píng)估目的，評(píng)估落葉松人工林資產(chǎn)的事例，向讀者作一介紹。

該農(nóng)場(chǎng)處在中溫帶大陸季風(fēng)氣候區(qū)，具有溫和半濕潤(rùn)特點(diǎn)，春季易干旱，夏季較濕潤(rùn)，冬季寒冷，四季分明，冬長(zhǎng)夏短。場(chǎng)域內(nèi)地形復(fù)雜，受其影響，熱量和降水分布差異較大，年平均氣溫2.7℃，呈由南向北漸低態(tài)勢(shì)。7月份最熱，月平均氣溫20.9℃，1月份最冷，月平均氣溫-18.8℃。全場(chǎng)≥16℃活動(dòng)積溫平均為2377.2℃，由南向北遞減，年度間變化幅度為2038.9℃～2678.7℃，無(wú)霜期平均為118天，年平均日照時(shí)數(shù)2477.3小時(shí)。主要土壤為森林棕壤及暗棕壤土，黑土層厚，因粒結(jié)構(gòu)好，有利于林木的生長(zhǎng)。農(nóng)場(chǎng)交通便利，主要公路貫穿境內(nèi)。

農(nóng)場(chǎng)林業(yè)用地面積31269公頃，有林地面積18858公頃，疏林地91公頃，灌木地面積256公頃，未成林造林地面積2565公頃，苗圃6公頃，無(wú)林地面積9492公頃。

一、對(duì)被評(píng)估小班的核實(shí)

首先，以該場(chǎng)提供的人工林林相圖為抽樣總體，以95%的可靠性，布設(shè)一定數(shù)量的樣地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，要求總體蓄積量抽樣精度達(dá)到90%以上，核對(duì)其境界線是否正確。然后，在林相圖上直接量算核查各類土地和林木類型的面積，主要地類的抽樣精度要求達(dá)到95%以上。采用典型選樣的方法分別林地及林木類型、林齡等因子，根據(jù)本次評(píng)估目的、林分結(jié)構(gòu)等因素，抽出5%小班進(jìn)行核查。對(duì)抽中小班的各項(xiàng)按規(guī)定必須進(jìn)行核查的因子進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，規(guī)定每個(gè)小班中80%的核查項(xiàng)目誤差不超出允許值，對(duì)核查項(xiàng)目誤差超出允許值的，予以調(diào)整。檢查結(jié)果表明，該場(chǎng)所提供的401個(gè)被評(píng)估小班的調(diào)查因子資料是準(zhǔn)確的，可以作為評(píng)估之用。

二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定

根據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查、收集的資料進(jìn)行綜合分析，采用以下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（成本、費(fèi)用均為現(xiàn)值，價(jià)格為現(xiàn)價(jià)）：

（一）營(yíng)林成本：①造林成本：整地費(fèi)450元/公頃，苗木費(fèi)675元/公頃、栽植費(fèi)1125元/公頃，合計(jì)造林成本為2250元/公頃。②幼林撫育成本：1～3年撫育費(fèi)150元/公頃，4～5年撫育費(fèi)45元/公頃。③管護(hù)成本：管護(hù)費(fèi)30元/公頃，護(hù)林防火費(fèi)3元/公頃，未考慮其他管護(hù)成本。

（二）木材銷售有關(guān)成本費(fèi)用：①調(diào)查設(shè)計(jì)費(fèi)：6元/立方米。②采伐成本：80元/立方米。③運(yùn)輸成本（場(chǎng)內(nèi)平均運(yùn)距）：35元/立方米。④銷售成本：5元/立方米。⑤育林基金：原木25元/立方米；小徑木15元/立方米。

（三）商品材銷售價(jià)格（主伐期）。根據(jù)《黑龍江省林業(yè)廳鋸切用原木價(jià)格表（中準(zhǔn)價(jià)格）》，確定以下材種在主伐期的銷售價(jià)格：落葉松為630元/立方米。

（四）商品材出材率。商品材出材率是假定主伐小班皆伐后經(jīng)過(guò)實(shí)際造材所得到的實(shí)際出材率，已扣除了因木材缺陷、采伐、集材及運(yùn)輸?shù)人斐傻膿p耗。商品材綜合出材率為85%.

（五）齡組劃分與主伐年齡、主伐期。

幼齡林 1～20年

中齡林 21～30年

近熟林 31～40年

成、過(guò)熟林 41年以上

主伐期 40年

（六）經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率及投資收益率；①經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率10%；②投資收益率4%.

三、評(píng)估方法及評(píng)估說(shuō)明

根據(jù)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和原林業(yè)部1996年12月頒布的《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》規(guī)定，不同齡組分別采用不同的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。本案例中，幼齡林采用重置成本法，中齡林、近熟林采用收獲現(xiàn)值法，成熟林、過(guò)熟林采用市場(chǎng)價(jià)倒算法。

（一）林地價(jià)格及林地使用權(quán)價(jià)格的計(jì)算

由立地類型與立地等級(jí)及地力指數(shù)的關(guān)系，確定被評(píng)估小班各立地類型的立地等級(jí)。本次評(píng)估根據(jù)該場(chǎng)提供的自然經(jīng)濟(jì)條件，包括土壤、水分、海拔、坡度等因子，將該場(chǎng)作為一個(gè)評(píng)估單位進(jìn)行計(jì)算，取其均值（主伐期單位面積蓄積取200立方米/公頃）。

用收益現(xiàn)值法計(jì)算林地價(jià)格與林地使用權(quán)價(jià)格：

單位面積林地價(jià)格=主伐期單位面積蓄積×商品材出材率×（商品材價(jià)格-育林基金及維簡(jiǎn)費(fèi)-調(diào)查費(fèi)-采運(yùn)費(fèi)-銷售費(fèi)）÷？眼（1+投資收益率） 主伐期〕

=200×0.85×（630-25-6-115-5）÷（1+4%） 40=16961（元/公頃）。

林地使用權(quán)價(jià)格=該立地等級(jí)的單位面積林地×投資收益率

=16961×0.04=678.44（元/公頃。年），

（二）林木價(jià)格的計(jì)算

1.幼齡林林木基準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算。對(duì)于幼齡林林木基準(zhǔn)價(jià)格采用重置成本法，重置成本法是按現(xiàn)時(shí)工價(jià)及生產(chǎn)水平，重新?tīng)I(yíng)造一塊與被評(píng)估林木資產(chǎn)相類似的林分所需的成本費(fèi)用，作為被評(píng)估林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

第1年林木重置價(jià)格=（造林成本+幼林撫育成本+管護(hù)成本+林地使用權(quán)價(jià)格）×（1+利潤(rùn)率）。

以后各年林木重置價(jià)格=上一年林木重置價(jià)格+（該年幼林撫育成本或撫育間伐成本+管護(hù)成本+林地使用權(quán)價(jià)格）×（1+利潤(rùn)率）。

經(jīng)上述計(jì)算，得出該場(chǎng)的林木基準(zhǔn)價(jià)格為：

2.中齡林和近熟林林木基準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算。中齡林和近熟林林木基準(zhǔn)價(jià)格采用收獲現(xiàn)值法。收獲現(xiàn)值法是利用收獲表預(yù)測(cè)被評(píng)估林木資產(chǎn)在主伐時(shí)純收益的折現(xiàn)值，扣除評(píng)估后到主伐期間所支出的營(yíng)林生產(chǎn)成本折現(xiàn)值的差額，作為林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。

用收獲現(xiàn)值法計(jì)算林木價(jià)格的公式為：

第i年林木價(jià)格=〔單位面積蓄積×商品材出材率×（商品材價(jià)格-育林基金及維簡(jiǎn)費(fèi)-調(diào)查費(fèi)-采運(yùn)費(fèi)-銷售費(fèi)）-（主伐期-i）×（管護(hù)成本+林地使用權(quán)價(jià)格）×（1+利潤(rùn)率）÷（1+投資收益率）〕÷（1+投資收益率） （主伐期-i）。

例如：28林齡的落葉松的基準(zhǔn)價(jià)格=〔200×0.85×（630-25-6-115）-（40-28）×（33+678.44）×（1+10%）〕÷（1+4%） （40-28）=42250.21（元/公頃）。

3.林木價(jià)格修正系數(shù)的確定。考慮各項(xiàng)因子對(duì)森林生長(zhǎng)影響，對(duì)被評(píng)估小班進(jìn)行系數(shù)調(diào)整，計(jì)算公式：

各被評(píng)估小班的修正系數(shù)=小班單位面積蓄積÷小班林齡對(duì)應(yīng)的平均面積蓄積。

為求各年的修正系數(shù)，需確定各年齡的平均蓄積量。

考慮到當(dāng)?shù)氐牧帜举Y源條件，取主伐期時(shí)的單位面積蓄積為200，小班各林齡對(duì)應(yīng)的平均面積蓄積按7%的遞減率考慮。

例如：28林齡的落葉松的平均面積蓄積為200÷（1+7%） （40-28）=88.80（立方米/公頃）。

由于本次評(píng)估時(shí)未考慮間伐成本，故對(duì)于被評(píng)估小班單位面積蓄積大于200且修正系數(shù)大于1.5的林木，修正系數(shù)最大允許：200/小班林齡對(duì)應(yīng)的平均面積蓄積。

例如：31林班46小班的28林齡的落葉松，蓄積量為85立方米，面積為1公頃，單位面積為85，則修正系數(shù)為85÷88.80=0.96.

4.森林經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)率的確定。林木在生長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)中，受自然災(zāi)害（如野火、水災(zāi)、旱災(zāi)等）影響而造成的損失是不可控制的。因此，要考慮森林經(jīng)營(yíng)中因受自然災(zāi)害影響引起的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)以往資料，確定森林經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)率為3%.

5.幼齡林、中齡林和近熟林林木評(píng)估價(jià)格的計(jì)算。幼齡林、中齡林和近熟林林木評(píng)估價(jià)格=幼齡林、中齡林和近熟林林木基準(zhǔn)價(jià)格×修正系數(shù)×（1+森林經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)率）。

6.成、過(guò)熟林林木評(píng)估價(jià)格的計(jì)算。成熟林及過(guò)熟林評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)倒算法，市場(chǎng)價(jià)倒算法是用被評(píng)估林木采伐后取得木材的市場(chǎng)銷售總收入，扣除木材經(jīng)營(yíng)所消耗的成本及應(yīng)得的利潤(rùn)后，剩余部分作為林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。其計(jì)算公式為：

E=W-C-F.

E———林木資產(chǎn)評(píng)估值；W———銷售總收入；C———木材經(jīng)營(yíng)成本（包括采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)）；F———木材經(jīng)營(yíng)合理利潤(rùn)。

根據(jù)《黑龍江省林業(yè)廳鋸切用原木價(jià)格表（中準(zhǔn)價(jià)格）》，取成熟及過(guò)熟林齡落葉松為780元/立方米。

用市場(chǎng)價(jià)倒算法計(jì)算價(jià)格=〔780-（25+115+5）-780×0.1〕×0.85

=473.45（元/立方米）。

四、評(píng)估結(jié)果與分析

采用上述方法得出各小班的評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦拢?/p>

根據(jù)上表按單位面積評(píng)估平均單價(jià)進(jìn)行分析，幼林齡階段單位面積評(píng)估值偏低，原因是在低齡階段的林木的蓄積量較小，林木評(píng)估值較低。按單位蓄積量評(píng)估值進(jìn)行分析，三個(gè)齡段的單位蓄積量評(píng)估平均單價(jià)為329元/立方米、453元/立方米、473元/立方米。按三種方法得出的評(píng)估結(jié)果比較接近。

本文只以人工林落葉松為例進(jìn)行探討，未考慮抵押、擔(dān)保等特殊評(píng)估目的對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。

林權(quán)是屬于哪一類資產(chǎn)，林權(quán)抵押貸款需要做評(píng)估報(bào)告嗎？

林權(quán)可以歸納到無(wú)形資產(chǎn)范疇，林權(quán)抵押肯定是要經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估的，我們做過(guò)很多林權(quán)抵押的評(píng)估，有豐富的經(jīng)驗(yàn)，下面資料是關(guān)于林權(quán)抵押貸款評(píng)估的相關(guān)資料，希望可以幫到你！

（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和人員資質(zhì)及有效性

評(píng)估報(bào)告的有效性包括機(jī)構(gòu)的有效性、人員的有效性和簽章的有效性。

1、機(jī)構(gòu)有效性

評(píng)估資質(zhì)證書(shū)由財(cái)政系統(tǒng)(財(cái)政部、省級(jí)財(cái)政廳、直轄市級(jí)財(cái)政局)核發(fā)，資質(zhì)證書(shū)注明核發(fā)單位、批準(zhǔn)文號(hào)。

2、人員有效性

（1）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師

具有國(guó)家財(cái)政部核發(fā)的《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師證書(shū)》，證書(shū)注明有評(píng)估師姓名、性別、身份證號(hào)、所在機(jī)構(gòu)名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、證書(shū)編號(hào)、發(fā)證日期等項(xiàng)內(nèi)容。

（2）森林資源資產(chǎn)評(píng)估專家

具有國(guó)家林業(yè)局、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)共同蓋章核發(fā)的《森林資源資產(chǎn)評(píng)估專家證書(shū)》，證書(shū)注明專家姓名、證書(shū)編號(hào)等項(xiàng)內(nèi)容。

3、簽章有效性

報(bào)告正文部分需要加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章、法定代表人簽字蓋章、兩名注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章、兩名森林資源資產(chǎn)評(píng)估專家簽字蓋章后生效，以上簽章缺一不可。

（二）依據(jù)財(cái)政部、國(guó)家林業(yè)局財(cái)企[2006]529號(hào)《森林資源資產(chǎn)評(píng)估管理暫行規(guī)定》中第三章規(guī)定：

1、從事國(guó)有森林資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)具有財(cái)政部門(mén)頒發(fā)的資產(chǎn)評(píng)估資格，并有2名以上（含2名）森林資源資產(chǎn)評(píng)估專家參加，方可開(kāi)展國(guó)有森林資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

森林資源資產(chǎn)評(píng)估專家由國(guó)家林業(yè)局與中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)共同評(píng)審認(rèn)定。經(jīng)認(rèn)定的森林資源資產(chǎn)評(píng)估專家進(jìn)入專家?guī)?，并向社?huì)公布。

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的森林資源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，須經(jīng)2名注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師與2名森林資源資產(chǎn)評(píng)估專家共同簽字方能有效。簽字的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師與森林資源資產(chǎn)評(píng)估專家應(yīng)對(duì)森林資源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、非國(guó)有森林資源資產(chǎn)的評(píng)估，按照抵押貸款的有關(guān)規(guī)定，凡金額在100萬(wàn)元以上的銀行抵押貸款項(xiàng)目，應(yīng)委托財(cái)政部門(mén)頒發(fā)資產(chǎn)評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；金額在100萬(wàn)元以下的銀行抵押貸款項(xiàng)目，可委托財(cái)政部門(mén)頒發(fā)資產(chǎn)評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)評(píng)估或由林業(yè)部門(mén)管理的具有丙級(jí)以上（含丙級(jí)）資質(zhì)的森林資源調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)、林業(yè)科研教學(xué)等單位提供評(píng)估咨詢服務(wù)，出具評(píng)估咨詢報(bào)告。

（三）資產(chǎn)評(píng)估流程

森林資源資產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估程序，是在金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物進(jìn)行審核與權(quán)屬認(rèn)定之后，簽訂抵押合同和借款合同之前進(jìn)行的程序。他要求評(píng)估人員執(zhí)行森林資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)所履行的系統(tǒng)性工作步驟，受《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》及《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》等評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)范。

1、前期業(yè)務(wù)洽談，明確森林資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

進(jìn)行前期的業(yè)務(wù)洽談，明確森林資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)是進(jìn)行森林資源資產(chǎn)抵押評(píng)估工作的第一個(gè)環(huán)節(jié)，包括在簽訂森林資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)以前所進(jìn)行的一系列基礎(chǔ)性工作。由于森林資源資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)的特殊性，在進(jìn)行實(shí)質(zhì)的評(píng)估程序之前，評(píng)估人員需首先就評(píng)估的基本事項(xiàng)進(jìn)行了解，包括對(duì)業(yè)務(wù)委托方與相關(guān)當(dāng)事人情況，抵押目的以及評(píng)估基準(zhǔn)日，抵押物的基本情況，評(píng)估所使用的價(jià)值類型等，并對(duì)抵押評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估。具體包括以下事項(xiàng)：

（1）首先，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)了解委托方基本狀況、產(chǎn)權(quán)持有者等相關(guān)當(dāng)事方的基本狀況。在抵押資產(chǎn)評(píng)估中，委托方與產(chǎn)權(quán)持有方可能一致，也可能不同，委托方可能是金融機(jī)構(gòu)或林業(yè)部門(mén)，也可能是抵押貸款申請(qǐng)方即林業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。在抵押評(píng)估中，充分了解委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、森林資源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用方及其他相關(guān)當(dāng)事人的情況對(duì)降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，防止惡意委托具有重要的意義。

（2）森林資源資產(chǎn)涉及經(jīng)濟(jì)行為與評(píng)估目的。在森林資源資產(chǎn)抵押評(píng)估中，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)與委托方就評(píng)估目的達(dá)成明確、清晰的共識(shí)，并在業(yè)務(wù)約定書(shū)中明確唯一的特定的評(píng)估目的，抵押貸款經(jīng)濟(jì)行為可能對(duì)應(yīng)多種評(píng)估目的，在簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)之前要首先進(jìn)行了解。

（3）抵押資產(chǎn)的基本狀況。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)了解抵押資產(chǎn)及其權(quán)益基本狀況，包括具體的評(píng)估對(duì)象，林木資產(chǎn)與林地使用權(quán)的權(quán)屬，位置，具體范圍，林種及樹(shù)種，林地使用情況等基本要素。另外，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)特別了解有關(guān)評(píng)估對(duì)象前期是否存在抵押、擔(dān)保等權(quán)利受限情況。

（4）森林資源資產(chǎn)抵押評(píng)估的基準(zhǔn)日。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)通過(guò)與委托方的溝通，了解并明確森林資源資產(chǎn)抵押評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日。抵押目的下的森林資源資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇應(yīng)當(dāng)處于抵押物審核與權(quán)屬認(rèn)定之后及正式簽訂抵押合同之前的某個(gè)時(shí)點(diǎn)，基準(zhǔn)日的選擇應(yīng)盡量減少和避免不必要的評(píng)估基準(zhǔn)日后事項(xiàng)。

（5）價(jià)值類型及定義。在明確評(píng)估目的的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)在與委托方進(jìn)行充分溝通的基礎(chǔ)上，根據(jù)抵押物的特點(diǎn)，可收集資料的情況選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型。

（6）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)初步評(píng)價(jià)。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在承接業(yè)務(wù)之前，應(yīng)該充分了解所有對(duì)森林資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)可能構(gòu)成影響的限制條件和重要假設(shè)，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，考慮是否承接抵押貸款的評(píng)估業(yè)務(wù)。抵押評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，主要包括國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)，抵押物本身的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)等因素。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)初步掌握的有關(guān)評(píng)估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)情況，分析評(píng)估項(xiàng)目的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，以判斷該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是否超出合理的范圍。

另外，在項(xiàng)目承接之前，還要考慮本評(píng)估機(jī)構(gòu)人員的專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性情況。我國(guó)相關(guān)政策規(guī)定，除農(nóng)戶個(gè)人申請(qǐng)的小額貸款外，其他林權(quán)抵押貸款借款人在設(shè)定抵押前，應(yīng)聘請(qǐng)具有森林資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估之前要聘請(qǐng)相應(yīng)資質(zhì)的林業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)對(duì)森林資源資產(chǎn)清單進(jìn)行核查，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)所了解的評(píng)估業(yè)務(wù)的基本情況和復(fù)雜性，分析森林資源資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員是否具有與項(xiàng)目相適應(yīng)的專業(yè)勝任能力和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。評(píng)估人員還應(yīng)當(dāng)根據(jù)職業(yè)道德要求和國(guó)家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況分析評(píng)估人員的獨(dú)立性，確保與委托人或相關(guān)當(dāng)事方不存在任何利害關(guān)系。

2、簽訂森林資源資產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)

我國(guó)現(xiàn)行資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定，在具體承辦資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)之前，評(píng)估機(jī)構(gòu)要與委托人簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)，以便于明確評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)，確認(rèn)森林資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托與受托關(guān)系，明確委托評(píng)估目的、被評(píng)估森林資源資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等重要事項(xiàng)。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)應(yīng)當(dāng)由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方的法定代表人或其授權(quán)代表簽訂。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)應(yīng)當(dāng)內(nèi)容全面、具體，含義清晰準(zhǔn)確，符合國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理規(guī)定，具體包括以下內(nèi)容：

（1）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方名稱、住所；

（2）資產(chǎn)評(píng)估目的；

（3）資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；

（4）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日；

（5）出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的時(shí)間要求：

（6）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用范圍和使用者；

（7）資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額，支付時(shí)間和支付方式；

（8）雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任和爭(zhēng)議的解決辦法；

（9）簽約時(shí)間；

（10）雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng)。

業(yè)務(wù)約定書(shū)所載明的評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)唯一；采用適當(dāng)?shù)姆绞奖硎鲈u(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；明確評(píng)估報(bào)告的使用者和使用范圍以及提交評(píng)估報(bào)告的日期；明確評(píng)估服務(wù)費(fèi)用和支付方式以及雙方的權(quán)利義務(wù)，違約責(zé)任和爭(zhēng)議的解決辦法。

3、進(jìn)行項(xiàng)目準(zhǔn)備，編制評(píng)估計(jì)劃

在具體進(jìn)行評(píng)估之前，評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)抵押評(píng)估項(xiàng)目的實(shí)際情況，向委托方提出需要準(zhǔn)備的供評(píng)估人員作為估算依據(jù)的資料清單以及項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)，委托方應(yīng)該在資料提供，人員配備等方面提供配合。

在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)之前，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的每個(gè)工作步驟以及時(shí)間和人力進(jìn)行規(guī)劃和安排。森林資源資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃是評(píng)估人員為執(zhí)行森林資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)擬定的森林資源資產(chǎn)評(píng)估工作思路和實(shí)施方案，對(duì)合理安排工作量、工作進(jìn)度、專業(yè)人員調(diào)配以及按時(shí)完成森林資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具有重要意義。在森林資源資產(chǎn)抵押評(píng)估中，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)所承接森林資源資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況，編制合理的森林資源資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。具體包括：

（1）準(zhǔn)備階段：業(yè)務(wù)承接，提出申報(bào)表填報(bào)要求和評(píng)估所需的資料清單，本階段時(shí)間安排；

（2）資產(chǎn)清查階段：填報(bào)明細(xì)表，收集評(píng)估所需要的資料，本階段具體時(shí)間安排；

（3）現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)階段：即進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，分析記錄和時(shí)間安排；

（4）收集資料階段：即市場(chǎng)調(diào)查和資料分析和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)和時(shí)間安排；

（5）編寫(xiě)報(bào)告和出具報(bào)告和底稿歸檔的工作和時(shí)間安排。

4、現(xiàn)場(chǎng)資源核查或調(diào)查

在對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算之前，評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)森林資源調(diào)查與評(píng)估技術(shù)規(guī)范要求，聘請(qǐng)具有資質(zhì)的林業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)，依據(jù)委托方提供的森林資源資產(chǎn)清單，森林資源資產(chǎn)評(píng)估的要求和林業(yè)調(diào)查的有關(guān)規(guī)定，采取恰當(dāng)?shù)暮瞬榧夹g(shù)方法，對(duì)委托評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查。核查結(jié)果與委托方提供的森林資源資產(chǎn)清單進(jìn)行對(duì)比、分析后，確定資產(chǎn)清單是否可以作為森林資源資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。

當(dāng)核查結(jié)果不符合誤差要求，則需要有相關(guān)資質(zhì)的林業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查。除了對(duì)森林資源資產(chǎn)進(jìn)行核查或調(diào)查工作之外，評(píng)估人員同時(shí)對(duì)委估資產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)相關(guān)資料進(jìn)行收集。對(duì)市場(chǎng)資料的收集工作是森林資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要保證，也是進(jìn)行分析、判斷進(jìn)而形成評(píng)估結(jié)論的基礎(chǔ)。由于評(píng)估對(duì)象及其所在行業(yè)的市場(chǎng)狀況、信息化和公開(kāi)化程度差別較大，相關(guān)資料的可獲取程度也不同。因此，評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)能力在一定程度上就體現(xiàn)在其收集、占有、分析與使用所執(zhí)行項(xiàng)目相關(guān)信息資料的能力上。評(píng)估人員在日常工作中應(yīng)當(dāng)根據(jù)所承接項(xiàng)目的情況確定收集資料的深度和廣度，盡可能全面、詳實(shí)地占有資料，并采取必要措施確定資料來(lái)源的可靠性。

5、評(píng)定估算

評(píng)估人員在占有相關(guān)森林資源資產(chǎn)評(píng)估資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)入評(píng)定估算環(huán)節(jié)，依據(jù)評(píng)估技術(shù)規(guī)范的要求，對(duì)委托評(píng)估的森林資源資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算，出具評(píng)估結(jié)果。其主要包括：根據(jù)評(píng)估目的，所收集到的評(píng)估資料，抵押物資產(chǎn)的自身特點(diǎn)，恰當(dāng)選擇森林資源資產(chǎn)評(píng)估方法，形成森林資源資產(chǎn)評(píng)估初步結(jié)果，評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部復(fù)核，綜合分析確定評(píng)估結(jié)論等具體工作步驟。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)對(duì)所收集的評(píng)估資料進(jìn)行充分分析，確定其可靠性、相關(guān)性、可比性，摒棄不可靠、不相關(guān)的信息，對(duì)不可比信息進(jìn)行必要的分析調(diào)整，在此基礎(chǔ)上恰當(dāng)選擇森林資源資產(chǎn)評(píng)估方法。

6、出具森林資源資產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告

評(píng)估人員在執(zhí)行必要的資產(chǎn)評(píng)估程序、形成評(píng)估結(jié)論后，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則與規(guī)范要求編制森林資源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。報(bào)告要由兩名注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、兩名森林資源資產(chǎn)評(píng)估專家及評(píng)估機(jī)構(gòu)的法人代表簽字蓋章有效，同時(shí)加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)的公章，并附有評(píng)估機(jī)構(gòu)相關(guān)資質(zhì)及人員資質(zhì)證書(shū)。

7、森林資源資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔

評(píng)估人員在出具了森林資源資產(chǎn)抵押貸款的抵押物評(píng)估報(bào)告之后，應(yīng)將資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔。工作底稿主要包括：簽發(fā)記錄，管理類工作底稿和操作類工作底稿。底稿歸檔工作反映了森林資源資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的專業(yè)性和特殊性，其不僅有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)今后可能出現(xiàn)的評(píng)估項(xiàng)目的檢查和法律訴訟，也有利于評(píng)估人員總結(jié)、完善和提高評(píng)估業(yè)務(wù)水平。

林木資產(chǎn)評(píng)估

森林的補(bǔ)償應(yīng)該是林地分離的，集體土地的補(bǔ)償就按照當(dāng)?shù)丶w土地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，也可以進(jìn)行土地價(jià)值評(píng)估。對(duì)于林木，如果有林權(quán)證的話，看林權(quán)證。如果沒(méi)有，那就看劃歸國(guó)有林場(chǎng)管轄時(shí)，對(duì)林木產(chǎn)權(quán)如何認(rèn)定的，劃歸的時(shí)候應(yīng)該有相關(guān)的協(xié)議、政府文件或是當(dāng)時(shí)就應(yīng)該對(duì)村民進(jìn)行補(bǔ)償。如果沒(méi)有，那就得由國(guó)有林場(chǎng)與村民協(xié)商補(bǔ)償分配，這不是評(píng)估公司該做的。評(píng)估公司就對(duì)這片林木進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，具體補(bǔ)償款給誰(shuí)，那是征地方與被征地方協(xié)商的事情。產(chǎn)權(quán)問(wèn)題應(yīng)由征地方確定，他征地，難道不搞清楚這地上資產(chǎn)是誰(shuí)的？讓征地方給評(píng)估公司出具產(chǎn)權(quán)情況說(shuō)明，評(píng)估公司對(duì)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題在評(píng)估報(bào)告中提示披露就行了。權(quán)屬問(wèn)題是法律問(wèn)題，是相關(guān)政府或法律部門(mén)才能認(rèn)定的，評(píng)估公司沒(méi)這個(gè)資格來(lái)認(rèn)定。

根據(jù)本次林木的評(píng)估的情況，估計(jì)林地被征用后是要全部砍伐的，首先得由林業(yè)部門(mén)出具林木鑒定報(bào)告，確定樹(shù)種、樹(shù)齡、蓄積量、出材率等。評(píng)估公司根據(jù)蓄積量、出材率，分別計(jì)算各樹(shù)種木材量，根據(jù)木材等級(jí)，運(yùn)用市場(chǎng)法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。對(duì)未成材的林木，根據(jù)林木的樹(shù)齡用成本法進(jìn)行評(píng)估。