土地流轉(zhuǎn)都需要什么手續(xù)

如果不是轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰鬓D(zhuǎn)雙方達(dá)成協(xié)議并實(shí)際履行協(xié)議就可以了，如果是轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t在雙方達(dá)成協(xié)議后還要經(jīng)過(guò)發(fā)包方同意才行。如果是轉(zhuǎn)讓、互換，雙方還可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)的變更登記。

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農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在政府和農(nóng)業(yè)局備案需要什么資料

完整的土地流轉(zhuǎn)合法手續(xù)流程如下：

(一)提出申請(qǐng)

1、土地流轉(zhuǎn)出讓方向村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站提出書(shū)面申請(qǐng)并遞交身份證、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或二輪承包合同書(shū)正本和復(fù)印件，由村服務(wù)站向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心報(bào)送。

2、土地流轉(zhuǎn)受讓方向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心提出書(shū)面申請(qǐng)并遞交法人代表身份證、工商執(zhí)照(或組織機(jī)構(gòu)代碼證)、銀行資信證明、項(xiàng)目可行性報(bào)告(或批文)的正本和復(fù)印件。由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心辦理并向縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心備案。

　(二)資質(zhì)審核

1、對(duì)出讓方土地情況審核由村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站進(jìn)行初審，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心進(jìn)行復(fù)審。

2、對(duì)同一受讓方流轉(zhuǎn)規(guī)模100畝以上，500畝以下的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府組織土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心對(duì)其資質(zhì)和項(xiàng)目(環(huán)保)的可行性進(jìn)行審核?？h級(jí)服務(wù)中心對(duì)500畝以上流轉(zhuǎn)規(guī)模受讓方準(zhǔn)入資質(zhì)條件進(jìn)行復(fù)審。

　(三)價(jià)格評(píng)估

流轉(zhuǎn)土地價(jià)格由流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，或委托村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站組織有關(guān)人員評(píng)估土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，作為參考依據(jù)。流轉(zhuǎn)規(guī)模面積5 0 0畝以上的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心可組織人員進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

　(四)信息發(fā)布

縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心(站)根據(jù)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)果及土地流轉(zhuǎn)雙方提供的信息，在交易服務(wù)場(chǎng)所進(jìn)行信息發(fā)布。

(五)簽訂合同

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心在收到初審合格或復(fù)審合格的意見(jiàn)后，及時(shí)組織受讓雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，依法、有償?shù)暮灦ńy(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同。

　(六)鑒證歸檔

土地流轉(zhuǎn)合同文本一式五份，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))鑒證。流轉(zhuǎn)面積較大的應(yīng)在雙方自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行公證。合同文本流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，其余三份分別由村、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、縣歸檔備案。

土地流轉(zhuǎn)需要施工許可證嗎

土地流轉(zhuǎn)不需要施工許可證。土地流轉(zhuǎn)需要提供：流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表格，申請(qǐng)人的身份證和戶口本，原件和復(fù)印件，土地承包合同的原件和復(fù)印件，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證件的原件和復(fù)印件，其它需要提供的材料。

集體土地流轉(zhuǎn)前要測(cè)繪嗎

集體土地流轉(zhuǎn)前要測(cè)繪。根據(jù)查詢相關(guān)信息顯示提倡有關(guān)部門(mén)在集體土地流轉(zhuǎn)前進(jìn)行測(cè)繪土地流轉(zhuǎn)測(cè)繪資質(zhì)，做好登記造冊(cè)土地流轉(zhuǎn)測(cè)繪資質(zhì)，明晰土地四至。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)要什么手續(xù)

提出申請(qǐng)：

(1)土地流出方向的村民小組或村民委員會(huì)提出申請(qǐng)并填寫(xiě)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)書(shū)，內(nèi)容包括：姓名、村名、面積、地名、地類(lèi)、價(jià)格、期限、聯(lián)系電話等，由村流轉(zhuǎn)信息員向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站報(bào)送。

(2)土地流入方向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站提出申請(qǐng)并填寫(xiě)土地流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表，內(nèi)容包括：姓名、單位、需求面積、地類(lèi)要求、意向流轉(zhuǎn)期限、擬從事經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、聯(lián)系電話。由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站辦理并向縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心備案。

流轉(zhuǎn)雙方填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)并經(jīng)發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)同意，同意后到縣流轉(zhuǎn)交易中心辦理登記手續(xù)，應(yīng)提交的材料：

（一）、流出方應(yīng)提交材料

1、流轉(zhuǎn)方式（互換、出租、轉(zhuǎn)包、入股、轉(zhuǎn)讓、抵押等）

2、流轉(zhuǎn)土地位置、面積、用途

3、申請(qǐng)人姓名、住址、身份證明

4、土地承包合同、土地承包證書(shū)

5、聯(lián)系方式

（二）、流入方應(yīng)提交材料

1、申請(qǐng)人姓名、住址、身份證明，申請(qǐng)人為企業(yè)的，提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照付本。

2、申請(qǐng)人擬流入的土地面積，流入土地的耕作條件要求

3、流入土地后的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)

4、申請(qǐng)人資信證明

5、聯(lián)系方式

審核、登記：

(1)流出方土地情況審核按照“屬地核實(shí)”的原則，經(jīng)村民委員會(huì)和村民小組同意并辦理相關(guān)手續(xù)后，進(jìn)行登記。

(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站對(duì)流入方的經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行審核后，進(jìn)行登記。

3、流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估流轉(zhuǎn)土地價(jià)格由流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，或委托鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站組織有關(guān)人員評(píng)估土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，作為參考依據(jù)。流轉(zhuǎn)面積較大的，可由縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心組織專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)估。

4、信息發(fā)布鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站根據(jù)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)果及土地流轉(zhuǎn)雙方提供的信息，在交易服務(wù)場(chǎng)所進(jìn)行信息發(fā)布，并約請(qǐng)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人會(huì)面，平等洽談。

5、自愿協(xié)商縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服組織作為管理、服務(wù)機(jī)構(gòu)，協(xié)助土地流轉(zhuǎn)雙方依法自愿當(dāng)面洽談流轉(zhuǎn)價(jià)格、期限等相關(guān)事宜。

6、簽訂合同土地流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商一致，達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，按程序簽訂統(tǒng)一文本格式的土地流轉(zhuǎn)合同

7、鑒證、歸檔土地流轉(zhuǎn)合同文本一式五份，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))鑒證。流轉(zhuǎn)面積較大的應(yīng)在雙方自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行公證。合同文本流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，其余三份分別由村、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、縣歸檔備案。

擴(kuò)展資料

土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀：

當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積已超出承包地總面積的30%?？傮w來(lái)看，土地流轉(zhuǎn)形勢(shì)是好的，但也出現(xiàn)了一些非糧化、非農(nóng)化的不良傾向。我國(guó)人多地少，關(guān)系到十幾億人吃飯問(wèn)題的耕地是頭等大事，必須堅(jiān)決守住紅線。

2014年中辦、國(guó)辦聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》，對(duì)此進(jìn)行了明令禁止，但一些地方仍不同程度存在有規(guī)不依的現(xiàn)象。

專(zhuān)家表示，農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)可以有多種形式，除土地流轉(zhuǎn)外，還可以通過(guò)發(fā)展農(nóng)戶間的聯(lián)合與合作以及農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)，來(lái)提高組織化和規(guī)?；健?/p>

但在工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)的過(guò)程中，也要防止土地“非農(nóng)化”和“非糧化”，特別是糧食主產(chǎn)區(qū)、糧食生產(chǎn)功能區(qū)和高產(chǎn)創(chuàng)建示范區(qū)，更要守住這條底線。工商資本下鄉(xiāng)應(yīng)致力于發(fā)展適合企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)代種養(yǎng)業(yè)和農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士指出，這些產(chǎn)業(yè)主要包括農(nóng)產(chǎn)品加工儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)、農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)、良種繁育、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施農(nóng)業(yè)、規(guī)模化養(yǎng)殖，以及農(nóng)村“四荒”資源開(kāi)發(fā)、土地整治、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)、農(nóng)業(yè)環(huán)境治理和生態(tài)修復(fù)等。

參考資料：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)辦理流程-百度百科

集體土地流轉(zhuǎn)的要求

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的建立是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及集體土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)形式等一系列制度的改革，需要一項(xiàng)一項(xiàng)抓落實(shí)，一點(diǎn)一滴去完善。

（1）完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)體系

明晰的產(chǎn)權(quán)界定是進(jìn)行市場(chǎng)交易的基礎(chǔ)性條件。當(dāng)前集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的界定不清、權(quán)利設(shè)置不完整以及權(quán)利內(nèi)容不全，從根本上限制了集體對(duì)其所擁有的土地所有權(quán)行使設(shè)定權(quán)利。因此，依法明確集體土地的所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)主體及權(quán)能也就成為了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的基礎(chǔ)。農(nóng)村集體土地所有權(quán)證書(shū)，是保障產(chǎn)權(quán)主體產(chǎn)權(quán)和利益的憑證。因此，我們可以借鑒蘇州等地試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)加快農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證步伐。通過(guò)發(fā)證工作，明確土地所有權(quán)的主體，增強(qiáng)農(nóng)民對(duì)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的控制、流轉(zhuǎn)以及收益的行為能力，從根本上促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的“公開(kāi)、公平、公正”流轉(zhuǎn)。同時(shí)要加強(qiáng)集體土地使用權(quán)登記工作和信息公開(kāi)制度建設(shè)。

（2）完善價(jià)格形成機(jī)制

在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)前對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一方面可以為集體土地市場(chǎng)的建立和發(fā)展提供地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和宏觀導(dǎo)向；另一方面也是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)公平交易、合理征收土地稅費(fèi)的基礎(chǔ)。當(dāng)前集體土地市場(chǎng)正處于蕷步階段，有意識(shí)的根據(jù)當(dāng)前國(guó)有土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制的建立創(chuàng)造條件是當(dāng)前準(zhǔn)備工作必不可少的內(nèi)容，同時(shí)也是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)的必然要求。因此，要在總結(jié)現(xiàn)有估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立與當(dāng)前國(guó)有建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)技術(shù)規(guī)范與規(guī)程相適應(yīng)的估價(jià)規(guī)則體系，為城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)的建立構(gòu)建基礎(chǔ)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)由具備資質(zhì)的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。對(duì)于不同的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式應(yīng)區(qū)別對(duì)待。

（3）加強(qiáng)土地用途管制與利用規(guī)劃

土地用途管制是為了保護(hù)土地資源和耕地，國(guó)家以管理者身份對(duì)土地采取保護(hù)性措施而行使的一項(xiàng)管理職能。但農(nóng)村集體建設(shè)用地由于點(diǎn)多面廣，土地管理部門(mén)往往無(wú)力顧及，由此造成的多占、亂占、占而不用的現(xiàn)象普遍存在。所以嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地的總量因市場(chǎng)的開(kāi)放而驟增無(wú)疑是需要解決的首要問(wèn)題。這就需要我們土地管理部門(mén)在搞好產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作的同時(shí)，必須強(qiáng)化土地利用規(guī)劃的作用和地位，發(fā)揮規(guī)劃在管理中的基礎(chǔ)性作用。在科學(xué)規(guī)劃的引導(dǎo)下，配合用途管制制度的實(shí)施，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)的數(shù)量和速度，確保耕地保護(hù)工作的落實(shí)。

（4）改革完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系

在這方面，一是要建立完善城鄉(xiāng)一體化的建設(shè)用地招、拍、掛制度，集體建設(shè)用地凡是用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的，一律以招拍掛方式出讓或租賃；二是要建立完善土地交易許可管制制度，對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入要堅(jiān)持維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定的原則，防止農(nóng)村集體組織負(fù)責(zé)人提供虛假證明騙取審批，甚至擅自處置農(nóng)村集體土地資產(chǎn)，要求在辦理集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)前必須由土地所有權(quán)單位召開(kāi)村民代表大會(huì)或股東代表大會(huì)，經(jīng)2/3以上代表同意并形成決議后，方可辦理。三是對(duì)各類(lèi)違法違規(guī)形成的集體建設(shè)用地要進(jìn)行清理和處理，嚴(yán)格限定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件。只有符合土地利用規(guī)劃、用地性質(zhì)合法、用地手續(xù)齊全、不存在權(quán)屬爭(zhēng)議的集體建設(shè)用地，才能經(jīng)交易許可后依法流轉(zhuǎn)。不符合條件的違法違規(guī)用地、用地手續(xù)不全的用地、不符合規(guī)劃的用地等，在進(jìn)行處理前一概不準(zhǔn)流轉(zhuǎn)。

除此之外，還需要農(nóng)村經(jīng)管部門(mén)積極配合對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益的合法、合理使用進(jìn)行監(jiān)督，民政部門(mén)要進(jìn)一步強(qiáng)化和推進(jìn)農(nóng)村村務(wù)公開(kāi)、財(cái)務(wù)公開(kāi)等。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，必須調(diào)動(dòng)各方面的力量，正確引導(dǎo)，嚴(yán)格規(guī)范，才能促使其依法流轉(zhuǎn)，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展提供強(qiáng)有力的發(fā)展后勁。

集體土地流轉(zhuǎn)：把好用途管制關(guān)-----我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)狀況調(diào)研 集體改革農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度、推動(dòng)農(nóng)村集體建設(shè)用地的加速流轉(zhuǎn)、合理利用和配置好農(nóng)村集體建設(shè)用地資源，對(duì)于支持和推動(dòng)我國(guó)工業(yè)化和城市化進(jìn)程以及加快新農(nóng)村建設(shè)將發(fā)揮重要的支撐作用。黨的十七屆三中全會(huì)后，各地將推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐。為全面深入地了解農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基本情況及現(xiàn)存問(wèn)題，更好地為我國(guó)土地制度改革和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)言獻(xiàn)策，清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心分別對(duì)南方地區(qū)的廣州市、深圳市，中部地區(qū)代表省份河南省的鄭州、洛陽(yáng)兩市、河北省的石家莊市，北方地區(qū)北京和吉林的長(zhǎng)春市，以及作為我國(guó)未來(lái)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化典型試點(diǎn)區(qū)域天津市的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)狀況進(jìn)行了調(diào)研。 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)狀況天津市農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式最突出的特點(diǎn)是通過(guò)集體建設(shè)用地國(guó)有化的模式進(jìn)行區(qū)域建設(shè)和開(kāi)發(fā)。

在2006年3月發(fā)布的《國(guó)家“十一五”規(guī)劃》中，明確提出推進(jìn)天津市濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)，由此掀起了濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的大潮。天津市濱海新區(qū)為加快發(fā)展積極推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，已于2006年向國(guó)土資源部上報(bào)試點(diǎn)方案，重點(diǎn)推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。 天津農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式具體是通過(guò)農(nóng)民宅基地?fù)Q房和土地置換的形式進(jìn)行的。這種流轉(zhuǎn)模式需要解決的兩大關(guān)鍵性問(wèn)題是：資金和土地。天津市具體的解決方法是：農(nóng)民以其宅基地按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)換取小城鎮(zhèn)的住宅，實(shí)現(xiàn)土地置換；同時(shí)以土地升值預(yù)期作為擔(dān)保，由政府成立融資公司向開(kāi)發(fā)銀行貸款。 從調(diào)研中了解到，華明鎮(zhèn)現(xiàn)有12個(gè)村已經(jīng)完成搬遷，并建立華明示范鎮(zhèn)。農(nóng)民人均置換面積為30平方米，5年之后可以出租出售。按照標(biāo)準(zhǔn)置換的住房不用自己掏錢(qián)。華明示范鎮(zhèn)作為天津市土地流轉(zhuǎn)的主要試點(diǎn)單位，在流轉(zhuǎn)過(guò)程中不僅很好地解決了農(nóng)民的生計(jì)問(wèn)題，而且通過(guò)國(guó)有化的土地流轉(zhuǎn)推動(dòng)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。華明鎮(zhèn)現(xiàn)有面積8.5平方公里，人口10萬(wàn)人，包含有4個(gè)區(qū)。經(jīng)濟(jì)區(qū)主要用于招商引資，發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，面積296.3公頃，建筑面積237萬(wàn)平方米。居住區(qū)面積233.3公頃，建筑面積156萬(wàn)平方米。商品住宅區(qū)面積192.2公頃，建筑面積144萬(wàn)平方米。商務(wù)區(qū)主要進(jìn)行第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)，面積132.3公頃，建筑面積110萬(wàn)平方米。在原有宅基地上復(fù)耕240公頃，占應(yīng)該完成復(fù)耕任務(wù)的56.2%。 這種模式有一定的特殊性，就是天津?yàn)I海新區(qū)發(fā)展的機(jī)遇導(dǎo)致地區(qū)建設(shè)用地升值空間大，升值部分可以用來(lái)給農(nóng)民建筑住房。另外可以把自然村向一地集中，實(shí)現(xiàn)組團(tuán)化規(guī)劃，很多自然村即將撤銷(xiāo)，剩余土地用于復(fù)耕或開(kāi)發(fā)。在拆遷之前，已經(jīng)有相當(dāng)一部分農(nóng)民不再依靠種地為生，區(qū)域內(nèi)二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，可以為農(nóng)民的城鎮(zhèn)化提供就業(yè)保障。經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)并不適合此種模式。 除天津以外，此次調(diào)研的北方諸省市的農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)情況主要是以基層“農(nóng)村集體組織”為主導(dǎo)的模式。通過(guò)在北京周邊區(qū)縣、河南省鄭州市和河北省石家莊市城鄉(xiāng)接合部農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的調(diào)研，可以得出一個(gè)基本的結(jié)論：農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的潛在收益使農(nóng)村基層組織成為農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體。城鄉(xiāng)接合部農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)大部分是“土地出租”進(jìn)行工業(yè)開(kāi)發(fā)，另一部分是從事“小產(chǎn)權(quán)房”的開(kāi)發(fā)。 農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)用于“土地出租”，比較典型的是北京懷柔大中富樂(lè)的集體土地和廠房“聯(lián)合出租”、通州小堡村農(nóng)村集體土地“反租倒包”、昌平區(qū)鄭各莊的農(nóng)村建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)等形式。農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的另外一種狀況，就是農(nóng)村集體組織主導(dǎo)的“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)。 在河北省石家莊市西古城村調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)接合部小產(chǎn)權(quán)房一般由村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，以“舊村改造”、“村鎮(zhèn)建設(shè)”、“新農(nóng)村建設(shè)”等名義，利用存量宅基地或集體建設(shè)用地建設(shè)住房，滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的居住需求后，將其余部分進(jìn)行銷(xiāo)售。所獲收益歸集體所有，向村民分紅。在小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)過(guò)程中村委會(huì)發(fā)揮著極其重要的作用。村委會(huì)進(jìn)行土地供應(yīng)，并作為農(nóng)村集體土地的代言人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者進(jìn)行談判和交易。 在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于廣東等南方地區(qū)的省份的土地較為稀缺，同時(shí)南方地區(qū)已經(jīng)較早地實(shí)現(xiàn)了工業(yè)化，城鄉(xiāng)接合部農(nóng)民的收入較高，因此南方地區(qū)農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和北方相比有其鮮明的特色，農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要以“農(nóng)戶”為主導(dǎo)。農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)(包括宅基地開(kāi)發(fā))已經(jīng)成為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民增收的新途徑。當(dāng)?shù)剞r(nóng)民稱，他們從改革開(kāi)放前“種地”到改革開(kāi)放初期“種工廠”，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)渡到“種房”。由于城鄉(xiāng)接合部土地的巨大增值收益和目前城鄉(xiāng)土地管理制度二者的矛盾，導(dǎo)致規(guī)模巨大的宅基地和私有房屋的隱形交易，非本村村民私下購(gòu)買(mǎi)村民宅基地房屋或向村組購(gòu)買(mǎi)集體土地后自建樓房出租出售的現(xiàn)象比較頻繁。 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題及原因 由地方政府和村集體主導(dǎo)的利益模式，導(dǎo)致農(nóng)村土地用途管制失靈。 雖然國(guó)務(wù)院從“8·31”大限以來(lái)，相繼出臺(tái)了一系列土地監(jiān)管的文件，但是集體土地用途管制的問(wèn)題依然沒(méi)有很好地解決。

符合用途管制要求的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的額度并不大，“以租代征”逃避用途管制而形成的集體土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題十分嚴(yán)重。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因主要是土地的工業(yè)用途和農(nóng)業(yè)用途之間存在巨大的利益差別，以及發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的沖動(dòng)所致。這種現(xiàn)象大量存在，其影響也是非常嚴(yán)重的?！耙宰獯鳌迸で恕凹w土地流轉(zhuǎn)”的本來(lái)意義，對(duì)農(nóng)村耕地保護(hù)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，如何處理好土地用途管制下的耕地保護(hù)與因地制宜發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)二者的關(guān)系是需要進(jìn)一步探索的問(wèn)題。 城鄉(xiāng)二元土地管理制度造成農(nóng)村建設(shè)用地和國(guó)有土地身份不平等。 農(nóng)村集體建設(shè)用地身份地位的不平等，阻礙了土地功能的擴(kuò)展和土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)才能使用農(nóng)民集體土地。法律長(zhǎng)期以來(lái)不是從土地用途上對(duì)土地進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，而是從土地產(chǎn)權(quán)形式上對(duì)土地進(jìn)行限制。由于城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加速，城市和農(nóng)村的界限從地理上已經(jīng)不能?chē)?yán)格區(qū)分，傳統(tǒng)的土地管理制度已經(jīng)阻礙了土地功能的拓展。 城鄉(xiāng)二元的土地管理制度從某種程度上加速了地方政府和農(nóng)村基層組織對(duì)土地的“掠奪性”開(kāi)發(fā)。農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地權(quán)利的不平等突出表現(xiàn)在城市國(guó)有建設(shè)用地具備完整的資產(chǎn)性功能，可以進(jìn)行抵押、融資；而農(nóng)村建設(shè)用地從某種程度上僅具有使用功能，而不具有資產(chǎn)功能。正是基于這種產(chǎn)權(quán)權(quán)能設(shè)置的不對(duì)稱，形成了“兩種產(chǎn)權(quán)，兩個(gè)市場(chǎng)”，城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)不統(tǒng)一，同地不同價(jià)。這種狀況不利于土地資源的集約使用和優(yōu)化配置。 國(guó)家有關(guān)土地制度的法律體系不完善，上位法與下位法之間、中央政府與地方政府的法規(guī)之間，存在著諸多矛盾。 首先，《憲法》中有關(guān)城鄉(xiāng)土地所有制二元結(jié)構(gòu)的規(guī)定與公益性征地的規(guī)定之間存在著二律背反：一方面，《憲法》規(guī)定城市的土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這就意味著凡是城市化和工業(yè)化新增的土地需求，無(wú)論是公共利益的需要，還是非公共利益的需要，都必須通過(guò)國(guó)家的征地行為來(lái)滿足；而另一方面，《憲法》又強(qiáng)調(diào)，國(guó)家只有出于公共利益的需要，才能對(duì)農(nóng)地實(shí)行征收或征用。很明顯，要滿足前一種要求，就會(huì)違反后一種規(guī)定；而要堅(jiān)持后一種規(guī)定，又不能滿足前一種要求。　由此，一方面造成政府的征地范圍過(guò)寬，其中大多屬于違憲行為，另一方面，農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國(guó)有土地同地不同權(quán)，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能進(jìn)入市場(chǎng)，以至于所有試點(diǎn)單位及地方政府出臺(tái)的法規(guī)都在一定程度上與《憲法》相抵觸。其次，《物權(quán)法》賦予國(guó)有土地與集體土地同等的市場(chǎng)主體地位，而《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》則對(duì)農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)及其交易行為給予了過(guò)多的限制。 上述問(wèn)題的存在影響了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的順利實(shí)施。 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策建議黨的十七屆三中全會(huì)在我國(guó)改革開(kāi)放30年之際，再次以重大決議的形式提出了解決農(nóng)村問(wèn)題的重要性，其中指出最根本的問(wèn)題是大力推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)農(nóng)村制度建設(shè)。農(nóng)村土地制度是農(nóng)村制度建設(shè)的核心，也是關(guān)系到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的根本因素之一。根據(jù)調(diào)研，我們認(rèn)為今后我國(guó)農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要應(yīng)處理好以下三方面的制度和體制建設(shè)問(wèn)題。 在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略思維下實(shí)行國(guó)有土地和農(nóng)村建設(shè)用地同權(quán)、同價(jià)。 實(shí)踐證明，城鄉(xiāng)土地的二元管制并沒(méi)有達(dá)到合理有效地利用農(nóng)村土地的政策目標(biāo)，相反，由于土地的二元管制導(dǎo)致農(nóng)村土地資源在市場(chǎng)利益的誘導(dǎo)下被濫用。國(guó)有土地和集體土地作為公有制的兩種表現(xiàn)形式，共同參與中國(guó)的城市化建設(shè)，能轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，形成集約型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。同時(shí)，實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地的市場(chǎng)統(tǒng)一，更有助于土地的監(jiān)管。進(jìn)行城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，即城鄉(xiāng)土地權(quán)利的平等是根本。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則，在農(nóng)村建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)的原則下，搞好農(nóng)村建設(shè)用地作為“不動(dòng)產(chǎn)”的確權(quán)、登記制度。黨的十七屆三中全會(huì)在農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方面已經(jīng)取得了巨大的制度突破，決議提出：逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。在同權(quán)同價(jià)的市場(chǎng)交易規(guī)則下，作為工業(yè)開(kāi)發(fā)的農(nóng)村建設(shè)用地的土地使用成本今后將顯著提高，這有利于我國(guó)的工業(yè)企業(yè)擺脫低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)模式，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，走創(chuàng)新性道路。同時(shí)，城市國(guó)有土地和農(nóng)村集體建設(shè)用地的同權(quán)同價(jià)，有助于農(nóng)村建設(shè)用地土地功能的拓展，通過(guò)建立以農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中土地使用權(quán)交易功能和資產(chǎn)抵押功能為核心的土地資本制度，形成農(nóng)民集體土地和國(guó)有土地相同的土地市場(chǎng)環(huán)境，最終形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的要素流動(dòng)機(jī)制。 進(jìn)一步嚴(yán)格強(qiáng)化中央對(duì)土地用途的宏觀管理。

中央今后的土地政策要進(jìn)一步深化對(duì)土地用途的監(jiān)管，堅(jiān)決制止地方政府和基層組織隨意變更土地用途的行為。第一，自上而下的管理。實(shí)行更加嚴(yán)格的土地用途管制，避免地方政府通過(guò)“以租代征”形式逃避集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的“用途管制”、私自轉(zhuǎn)用大量耕地的違法行為發(fā)生。對(duì)于在集體農(nóng)用地上違法興建的小產(chǎn)權(quán)房，要嚴(yán)厲禁止并追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。第二，自下而上的管理。通過(guò)提高征地成本，來(lái)遏制地方政府的土地需求。十七屆三中全會(huì)提出的“改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償機(jī)制。依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價(jià)原則及時(shí)足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)、住房、社會(huì)保障”，將會(huì)有效地遏制地方政府的征地行為、賣(mài)地行為和土地財(cái)政。 盡快修訂與土地相關(guān)的法律法規(guī)。 根據(jù)黨的十七屆三中全會(huì)“現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變”的精神，建議修改《物權(quán)法》，賦予農(nóng)民土地承包權(quán)和宅基地使用權(quán)以抵押權(quán)能，從而提高農(nóng)民的融資能力，擴(kuò)大其財(cái)產(chǎn)收入的渠道，進(jìn)一步強(qiáng)化農(nóng)民承包土地的長(zhǎng)期行為。修改《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，取消其中對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的諸多限制，從而使下位法與上位法一致起來(lái)，促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地依法有序地進(jìn)入市場(chǎng)。土地流轉(zhuǎn)：把好用途管制關(guān)